واکاوی پرونده اراضی باغی کوی گمرک مهاباد/ بختیار سید نظامی
سرویس آذربایجان غربی- بختیار سید نظامی، کارشناس رسمی دادگستری، با اشاره به حذف باغات مهاباد همچون باغ های (اسماعیل آقا، باغ گلان، باغ سیسه، باغ شایگان، باغ گردو و ....)، از نبود سیاست های کلان نگر برای پاسداشت و حفظ آنها انتقاد کرده و می نویسد: این پهنه های ارزشمند، عمدتاً با نگاه سوداگرایانه و با اعمال نفوذ این و آن به بهانه های توسعه شهر نابود شدند و اکنون تنها در خاطره کهنسالان شهر باقی مانده اند. اما اخیرا شهرداری به لطف دفاع درست و هوشمندانه برای اولین بار توانست مانع از اجرای حکمی شود که آثار زیانبار داشت!

باغات شهری مهاباد، دارای مساحت محدودی بوده که باید به مرور توسط شهرداری تملک و به فضای سبز شهری مبدل شوند. این باغات  در طول دوران گذشته و قبل از وجود نیروی برق در شهر، ایجاد شده اند. آبرسانی به اراضی باغی شهر مهاباد نیز که عمدتا پیرامون  رودخانه های مهاباد و یرغو  واقعند یا به صورت سنتی با بستن آب بندهایی در بخش های بالادست رودخانه و انشعاب نهرهای مختلف از آن، آبیاری و ایجاد شده اند و یا از قنات های شهری و چشمه های طبیعی حقابه خود را دریافت کرده اند.

متاسفانه در طول دو دهه گذشته به علت عدم وجود سیاست های کلان نگر برای پاسداشت و حفظ این باغات، این پهنه های ارزشمند، عمدتاً با تغییر کاربری و تفکیک، تغییر ماهیت داده و از بدنه شهر مهاباد حذف شده اند. باغاتی همچون باغ اسماعیل آقا، باغ گلان، باغ سیسه، باغ شایگان، باغ گردو و .... و بسیاری دیگر از عارضه های طبیعی و زیبا اکنون تنها در خاطر کهنسالان شهر باقی است و برای جوانان فقط نامی از آنها در ذهن نقش بسته است.

بدون شک دو نهاد مهم مدیریت شهری در تفکیک و تغییر کاربری این باغات نقشی اساسی داشته و روسای وقت آنها را باید در تاریخ شهر مهاباد به عنوان کسانی معرفی کرد که به این نگین های ارزشمند شهری بی توجه بوده و با نگاه سوداگرایانه و با اعمال نفوذ این و آن به بهانه های توسعه شهر و .... قسمت عمده این باغات را نابود کردند و یا بر محو آنها چشم فروبستند! البته که به تصمیمات شورای شهر در مهاباد خصوصاً از دور سوم تا کنون نیز نباید بی توجه بود. نمونه بارز این دست از تصمیمات، پروژه نگین غرب در قلب شهر، ساخت و سازهای ضلع غربی جاده مهاباد به میاندوآب در روبروی شهرک کارمندان و در اراضی باغی و آخرین دست از این فقره اراضی واگذار شده باغی و طبیعی در جوار پل روگذر شهرک پشت تالار شیخ محمدی است.

هر کدام از این نهادی های تاثیر گذار با بی توجهی و به بهانه توسعه شهر، تغییر کاربری باغات را با مجوز و بدون مجوز رقم زدند. شوربختانه حتی حضور تحصیل کرده های کم مایه نیز در نهادهای تصمیم گیری نه تنها تاثیری بر روند این تغییر کاربری ها نداشت بلکه در پاسخ به اعتراض بر این وضعیت ناخوشایند،  آنرا امری بدیهی و غیر قابل اجتناب خواندند. تغییر کاربری باغات شهری در شهر به لحاظ قانونی حداقل با موانع متعددی مواجه است و نیازمند طرح توجیهی و تصویب آن در کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری در استان است.

ناگفته نماند شورایعالی شهرسازی و معماری ایران در بیست و یکمین جلسه خود به تاریخ ١٣٧٨/١٢/٢ پیرو مباحث جلسه مورخ ١٣٧٨/١١/١٨ مغایرت اساسی شهر مهاباد، موضوع بند ۶ مصوبه کمیسیون ماده ۵ مورخ ١٣٧۶/۵/٧  در خصوص تغییر کاربری حدود ۶۹ هکتار باغات شهر مذکور را که بر اساس مصوبه مورخه ١٣٧٣/٢/١٩ شورایعالی شهرسازی و معماری ایران (موضوع تصویب طرح جامع شهر مهاباد) هر گونه تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغات را منوط به تصویب مجدد شورایعالی نموده بود، مورد بررسی قرار داد و اختیارات خود را در این خصوص، مشروط به حفظ حدود ۴۰ هکتار از باغات مورد نظر به صورت فضای سبز عمومی به کمیسیون ماده ۵ استان آذربایجان غربی تفویض نمود.

 بدیهی است کاربری چهل هکتار باغات (فضای سبز عمومی) فوق الذکر بعد از این به هیچ عنوان قابل تغییر نخواهد بود و شهرداری مهاباد موظف است نسبت به تملک و تبدیل آن به فضای سبز عمومی اقدام نماید. (به نقل از بند ج دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری در صفحه ۱۰۲ طرح تفصیلی شهر مهاباد).

یادداشت حاضر به بخشی ارزشمند از این پهنه ها در کوی گمرک اختصاص دارد که سالهاست درگیر مناقشات مختلف حقوقی و هماوردی اشخاص حقیقی و حقوقی مختلف است

اراضی مشهور به کوی گمرک به شماره پلاک ثبتی ٢٢٧۵ اصلی واقع در بخش ١۵ مهاباد که در آنسوی رودخانه مهاباد روبروی پارک باغ میکایل واقع شده اند، در حقیقت طبق اسناد و مدارک ثبتی، یک قطعه باغ مشهور به حاجی خضر به انضمام بیشه زار و کوره خانه آجرپزی است که بخشی از آن با نوعیت زمین بایر و دایر مزروعی و باغ میوه به مساحت حدود ۴ هکتار در اوایل دهه ٧٠ هجری شمسی توسط کارکنان دادگستری مهاباد، تعدادی از سران دفاتر اسناد رسمی مهاباد و تعدادی از کارکنان اداره ثبت اسناد و املاک مهاباد خریداری شده است. در سال ١٣٧۵  نقشه ای غیر رسمی توسط بانیان وقت خرید این قطعه تهیه و بعد از تقسیم اراضی به ١٢٩ قطعه و اختصاص قطعات به خریداران، سند مشاعی به نام اشخاص حقیقی مختلف صادر شده است

نقشه غیر رسمی تفکیکی اولیه همراه با نام مالکین

ترکیب خبره و آگاه خریداران، خصوصاً در طیف قضات و کارمندان دادگستری مهاباد که پیشتر نیز در رزومه خود خرید باغات ارزشمند شهری را با ثمن بخس و تغییر کاربری و تبدیل آن به قطعات مسکونی داشته اند، دست به کار شدند تا قطعه زمین مزروعی و باغ خریداری شده را تفکیک نموده و برای هر قطعه سند شش دانگ دریافت و آن را به اشخاص حقیقی به نسبت سهم مشاع اختصاص دهند. به جهت نوعیت قطعه زمین و کاربری آن به عنوان فضای سبز عمومی شهرداری با ممنوعیت تایید و تصویب نقشه های تفکیکی مواجه بود و بانیان خبره خرید و سیاست گذاری بر این قطعه و اختصاص آن به اشخاص با این قیود آشنایی کامل داشتند.

 برای اطلاع خوانندگان باید یادآور شوم شهرداری در فرآیند تفکیک و افراز اراضی نقش بنیادین دارد و به عنوان نهاد محلی و غیر دولتی، مجری مصوبات شورای عالی شهرسازی و طرح های مصوب شهری و مکلف به رعایت آنها است. فارغ از اینکه چه مرجعی (دادگاه یا اداره ثبت) حسب مورد اقدام به تفکیک و افراز اراضی نماید، تفکیک و افراز باید بر اساس نقشه ای باشد که به تایید شهرداری رسیده و شهرداری نیز بر اساس ضوابط طرح های توسعه شهری باید ظرف مهلتی معین (٢ ماه) این نقشه ها را بررسی و در خصوص آن اظهار نظر می کند. ماده ۱۵۴ قانون ثبت اسناد و املاک (اصلاحی ۳۱/۴/۱۳۶۵) در این زمینه بیان می دارد: «دادگاه ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تأیید شهرداری محل رسیده باشد، نسبت به افراز و تفکیک کلیه أراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آنها اقدام نمایند و شهرداری ها مکلفند براساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا ثبت ظرف دو ماه اظهارنظر و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال کننده اعلام دارند؛ در غیر این صورت دادگاه¬ها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک رأسا اقدام خواهند نمود».

بر اساس قانون «اصلاح پاره ای از مواد و الحاق مواد جدید به قانون شهرداری مصوب سال ١٣٣۴ تاریخ تصویب : ١٣۴۵/١١/٢٧» ماده ١٠١ قانون شهرداری (این ماده در سال ١٣٩٠ مورد بازنگری واقع شده است و در بحث حاضر قانون سابق حاکم است.): «اداره ثبت اسناد و دادگاهها مکلفند در موقع تقاضای تفکیک اراضی محدوده شهر و حریم آن عمل تفکیک را طبق نقشه‌ای انجام دهند که‌قبلاً به تصویب شهرداری رسیده باشد نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه می‌نماید و برای تصویب به شهرداری در قبال رسید تسلیم می‌کند ‌باید حداکثر ظرف دو ماه از طرف شهرداری تکلیف قطعی آن معلوم و کتباً به مالک ابلاغ شود. در صورتی که در موعد مذکور شهرداری تصمیم خود را به مالک اعلام ننماید مراجع مذکور در فوق مکلفند پس از استعلام از شهرداری طبق نقشه‌هایی‌که مالک ارائه می‌نماید عمل تفکیک را انجام دهند».

بر اساس ماده ۶ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب ١٣۵١/١٢/٢٢ «در شهرهایی که دارای نقشه جامع می باشند ثبت کل مکلف است در مورد هر تفکیک طبق نقشه ای که شهرداری بر اساس ضوابط طرح تفصیلی یا هادی تایید کرده باشد اقدام به تفکیک نماید و در مورد افراز دادگاهها مکلفند طبق نقشه تفکیکی شهرداری اقدام نمایند و هر گاه ظرف مهلت ۴ ماه نقشه تفکیکی از طرف شهرداری حسب مورد به ثبت یا دادگاه ارسال نشود ثبت یا دادگاه نسبت به تفکیک یا افراز راسا اقدام خواهند نمود.»

در ماده ۵ آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ١٣۵٨/٢/٢٠ نیز به ضرورت کسب نظر از شهرداری در خصوص نقشه افرازی اشاره شده است.

بنابراین دادگاه یا اداره ثبت حسب مورد، در صورت عدم پاسخگویی شهرداری ظرف مهلت مقرر، اقدام به عمل تفکیک خواهند نمود و بسیار بدیهی است این موضوع در صورت عدم پاسخگویی شهرداری منطقا باید با أخذ نظر کمیسیون موضوع ماده پنج قانون شورای شهرسازی و معماری ایران صورت گیرد (موضوعی که با بازنگری در ماده ١٠١ قانون شهرداری در سال ١٣٩٠ مد نظر مقنن قرار گرفت.) اگر چنانچه کمیسیون ماده پنج نیز به هر دلیلی، پاسخ استعلام دادگاه را ندهد، دادگاه علی القاعده مکلف است با توجه به طرح های جامع و تفصیلی شهر، وارد رسیدگی به موضوع شده و رأی مقتضی را صادر می کند. اشخاص خبره دخیل در این ماجرا، متوجه این امر بوده اند که تحت هر شرایطی مکلف به طی این روند قانونی بوده و در نهایت با سد قانونی تفکیک باغ به قطعات کوچک که دارای ممنوعیت های خاص نیز هست، مواجه خواهند شد!

آنان دقیقا می دانستند لاجرم باید از شهرداری استعلام شود و قطعا شهرداری نیز قیود و ممنوعیت های خاص تفکیک این قطعه را یادآور می شد. بنابراین اشخاص یاد شده در ابتدا سعی می کنند امر افراز و تفکیک قطعات را به دادگستری شهرستان مهاباد به عنوان یکی از ذی نفعان بکشانند. علی القاعده دستگاه دادگستری هم نمی تواند قانون و روند متعارف رسیدگی را رعایت نکند و باید به دعوایی رسیدگی کند که بدواً صلاحیت رسیدگی به آن را قانوناً داشته باشد. برای درک ترفند حقوقی اتخاذ شده و استفاده از خلاء قانونی و سکوت ناشیانه احتمالی شهرداری در ابتدا باید به چند کلید واژه توجه داشت:

افراز به معنی جدا کردن چیزی از چیز دیگر و در واقع تفکیک سهم هر یک از شرکاء ملک است . شرکاء می توانند با تراضی و توافق میان خود تقسیم را به نحوی که می خواهند انجام بدهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضی تقسیم می تواند اجبار شرکا را به انجام تقسیم بخواهد مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون ممنوع باشد یا شرکا به وجه ملزمی، مستلزم بر عدم تقسیم شده باشند.

اگر جریان ثبتی ملکی پایان نیافته باشد یا در میان مالکین مشاع محجور یا غایبی وجود داشته باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز، دادگاه عمومی حقوقی محل است. در این حالت دعوای افراز به طرفیت کلیه مالکین مشاع در دادگاه عمومی حقوقی طرح خواهد شد.

 با راهنمایی و دخالت اشخاص صدرالاشاره، برای دور زدن شهرداری و تفکیک غیر مجاز این قطعه باغی شکل، خانم ف.م. اصالتاً از طرف خود و قیمومتاً از سوی صغار مرحوم ق. ر. (همسر ایشان) به نام م.ر. دعوایی به طرفیت شهرداری به خواسته افراز و تقسیم پلاک ثبتی ٢٢٧۵ اصلی واقع در بخش ١۵ مهاباد به طرفیت سایر مالکین مشاعی اولیه و کارکنان اداره ثبت اسناد و املاک و دادگستری شهرستان مهاباد تقدیم دادگاه نموده و برابر حکم شماره ٢۵٠۶-٧٨در پرونده شماره ٢٢۵٧-٧٨-١ع صادر از شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی وقت دادگستری مهاباد حکم به افراز و تقسیم پلاک مرقوم بین خواهان و خواندگان به شرح کروکی و تقسیم نامه عادی مورخ ١٣٧۵/٣/٣٠ (١٢٩ قطعه افرازی) صادر می شود که بعداً به استناد حکم مزبور، صورتجلسه افراز در تاریخ ١٣٧٩/۶/٨ برای ١٢٩ قطعه تحت پلاک های ٣ فرعی الی ١٢٩ فرعی و قطعه باقیمانده، هر یک به صورت شش دانگ یک قطعه زمین بایر و دایر مزروعی و باغ میوه تهیه شده است.

ملاحظه می فرمایید با مستمسک قراردادن دعوای وراث مرحوم ق.ر. که در میانشان صغیر نیز هست، دعوای افراز شکل می گیرد و رای به افراز باغ به ١٣٠ قطعه صادر می شود. نه تنها سهم خواهان افراز می شود بلکه سهم سایر مالکین نیز افراز می شود. علی القاعده  این افراز باید بعد از کسب نظر از شهرداری و عدم پاسخگویی او انجام می شده است که البته شهرداری بارها عنوان نموده که چنین استعلامی توسط دادگاه انجام نشده است. اینکه آیا از شهرداری استعلام شده و پاسخی دریافت نشده و یا اساساً در اقدامی غیر متعارف استعلامی در این خصوص صورت نگرفته است و دادگاه بدون رعایت ضوابط، اقدام به صدور رای کرده تا کنون برای راقم این سطور مشخص نشده است و البته مشخص نیست با این کیفیت چرا شهرداری به رای صادره اعتراضی نکرده است!

سوالات مهم و نکاتی ابهام آمیز که در صورت روشن شدنشان می توان به کم و کیف اقدامات غیر قانونی احتمالی دست یافت. به هر صورت رای با این کیفیت صادر و بدون تجدید نظر خواهی در فرصت مقرر بیست روزه قطعی شده است! مبنای افراز و تعیین موقعیت هر کدام از قطعات افرازی مالکین به شرح کروکی است که به عنوان نقشه افرازی قطعات در محدوده یاد شده توسط دادگاه به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال شده است و نقشه یاد شده بعد از تهیه صورت مجلس افرازی توسط اداره ثبت اسناد و املاک در سال ١٣٧٨ مبنای تعیین حدود و مشخصات اسناد شش دانگ هر یک از قطعات افرازی از پلاک (١٢٩ قطعه و قطعه باقیمانده) است.

نقشه افرازی و مبنای صدور اسناد مالکیت قطعات-تهیه کننده: تقی کروبی نقشه بردار اداره ثبت اسناد و انلاک؛ گواهی کننده : کمال قاسم آقایی کارمند اداره ثبت اسناد و املاک

نقشه افرازی و مبنای صدور اسناد مالکیت قطعات-تهیه کننده: تقی کروبی نقشه بردار اداره ثبت اسناد و انلاک؛ گواهی کننده : کمال قاسم آقایی کارمند اداره ثبت اسناد و املاک

نگاهی اجمالی به وضعیت ثبتی این قطعه زمین

سند مالکیت یک قطعه باغ بزرگ مشهور به باغ حاجی خضر به انضمام بیشه زار و کوره خانه آجرپزی متصل به هم تحت پلاک ٢٢٧۵ اصلی واقع در بخش ١۵ مهاباد به نام آقای سلیمان شافعی مطلق در تاریخ ١٣٣۴/١٠/٢٧ خورشیدی صادر و تسلیم شده است. با فوت ایشان این قطعه باغ در مالکیت وراث ایشان قرار می گیرد. برابر رای شماره ۶۴-١٣٧٠/۵/٢۴ کمیسیون ماده ١٢ قانون زمین شهری ملک مرقوم در ۵ قسمت؛٣۵٠٠ مترمربع به صورت کوره آجرپزی و ١۵٠٠ مترمربع به صورت صخره سنگی و موات و ٩٧٧۵ متر مربع به صورت زمین مزروعی و زیرکشت و ٢٠٠٠ مترمربع به صورت باغ انگور و ۴٣٢٠٠  مترمربع به صورت باغ درختان میوه تعیین نوعیت می شود و برابر صورت جلسه اجرای ماده ۴۵ آیین نامه ثبت، وارده به شماره ١٠٧۶۴-١٣٧٢/١٠/١٣با حضور نمایندگان شهرداری و زمین شهری عنوان گشته مقادیری از ملک مورد بحث در اثر خیابان ساحلی ٣٠ متری از بین رفته و اداره ی امور آب نیز اعلام نموده که حریم رودخانه در مجاورت پلاک مذکور از وسط رودخانه ۵۵ متر تعیین گردیده است و باقیمانده در دو قطعه که قطعه اول به مساحت ١٢٨٠ مترمربع با عنوان زمین موات تحت پلاک یک فرعی و قطعه دوم به مساحت ۴٠۶٨۵ مترمربع به صورت زمین بایر و دایر مزروعی و باغ میوه تحت پلاک باقیمانده تعریف می شود. اسناد مالکیت تجدیدی پس از اجرای ماده ۴۵ آیین نامه قانون ثبت و پس از کسر مقدار ١٢٨٠ مترمربع موات تحت پلاک ٢٢٧۵/١  اصلی به صورت شش دانگ یک قطعه زمین بایر و دایر مزروعی و باغ میوه به مساحت شش دانگی ۴٠۶٨۵ مترمربع تحت پلاک باقیمانده ٢٢٧۵ اصلی به نسبت سهم، به نام مالکین صادر شده و سپس بخشی از مالکیت مشاعی ملک مورد بحث طی دهها فقره سند مشاعی در حق اشخاص حقیقی دیگر واگذار می شود.

در حقیقت شش دانگ این قطعه زمین به مساحت ۴٠۶٨۵ مترمربع ١٢٩ سهم محاسبه و ٩٨ سهم آن برابر اسناد به کارکنان اداره ثبت اسناد و املاک و دادگستری مهاباد انتقال یافته و مقدار باقیمانده نیز یعنی ٣١ سهم هم به نام مالکین اختصاص و مورد انتقال قرار گرفته که اسناد مالکیت آنان نیز به نام خریداران صادر گردیده است و در نهایت دیدیم که چگونه سهم هر دام از مالکین با حکم دادگاه افراز و منتهی به سند مالکیت شش دانگ برای هر قطعه در محل شد.

١٢٩ قطعه افرازی و قطعه باقیمانده در مساحتی حدود ۴ هکتار، از منظری به سه دسته تقسیم می شوند: دسته اول با نوعیت یک قطعه زمین بایر و دایر مزروعی و باغ میوه و با کاربری مسکونی (١۴قطعه) و دسته دوم با همان نوعیت و با کاربری فضای سبز و پارک شهری(١٠١ قطعه) و دسته سوم با همان نوعیت و با کاربری فضای سبز و پارک شهری(١۴ قطعه) به صورت واقع شده در حریم و بستر رودخانه مهاباد.

متعاقب تهیه و تنظیم اسناد شش دانگ هر قطعه افرازی و تسلیم آن به مالکین که نوعیت آن وفق مفاد سند یک قطعه زمین بایر و دایر مزروعی و باغ میوه عنوان گشته است، بر اساس بررسی صورت گرفته توسط اداره امور منابع آب مهاباد(مفاد نامه شماره ١٢٣/١۴٠٢۵-١٣٨٩/٣/٢٠ شرکت آب منطقه ای آذربایجان غربی که ضمیمه نامه شماره ٢٣۶/ک ف/ش ح-١٣٨٩/۴/٣ معاون دادستان و دبیر کمیته فنی شورای حفاظت از اراضی ملی و منابع طبیعی شده است نیز مستفاد از همین تشخیص است.) مشخص می شود قسمتی از حدود اولیه پلاک ٢٢٧۵ اصلی به مساحتهای ۴٨٠ مترمربع و ١۶٠٠ مترمربع در بستر و حریم رودخانه قرار گرفته است که البته با عنایت به قوانین خصوصاً قانون توزیع عادلانه آب به لحاظ مالکیت دولت بر بستر و ضرورت جلوگیری از ساخت و ساز در حریم رودخانه، نقشه افرازی یاد شده به جهت اشتباه در آن نیازمند اصلاح و کسر مساحتهای یاد شده بوده است!

به عبارتی دیگر، نقشه افرازی اولیه که مستند و مبنای صدور اسناد مالکیت موضوع هر قطعه افرازی از پلاک بوده با موقعیت محل مطابقت نداشته و برای رفع این نقص مهم و اساسی تنها با تغییر ابعاد شوارع و جابه جایی قطعات و تغییر در مشخصات و حدود قطعات افرازی امکان تامین همان تعداد از قطعات(١٢٩ قطعه) مقدور خواهد بود! بنابراین مالکین قطعات افرازی جهت رفع این ایراد اساسی، نقشه دیگری تحت عنوان نقشه اصلاحی تهیه نموده و در مورخه ١٣٨٧/۵/٨ بعد از گردهمایی تعدادی از مالکین در مسجد قاضی به امضاء آنان رسیده و آنان تاکید می نمایند در صورت اصلاح اسناد مالکیت با مشخصات موضوع آن نقشه موافقت می کنند. این موضوع حسب عریضه هیات امناء کارکنان ثبت و دادگستری وارده به شماره ١١٨٩/١١/١٠٩-٨٧/۶/٣ و نیز برابر نامه ١٢٣/١۴٠٢۵-٨٩/٣/٢٠شرکت آب منطقه ای آذربایجان غربی که ضمیمه نامه شماره ٢٣۶/ک ف/ش ح-١٣٨٩/۴/٣معاون دادستان و دبیر کمیته فنی شورای حفاظت از اراضی ملی و منابع طبیعی بوده، به اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان مهاباد نیز منعکس شده است که در ادامه مراتب از اداره کل ثبت استان آذربایجان غربی استعلام گشته که مرجع مزبور طی نامه شماره ٢١٣٠٣/٨٩/١٠٩-١٣٨٩/٢/١٨ اعلام داشته است اقدام ثبتی می بایست با رعایت سهام اولیه و مقادیر انتقالی و با رعایت محدوده سند مالکیت باشد که البته فعلاً به جهت مشکلات مختلف، نقشه یاد شده مورد تایید مراجع ذی مدخل در تعیین مشخصات و حدود اصلاحی جدید قطعات (اداره ثبت اسناد و املاک، امور منابع آب و ...) قرار نگرفته است و علی القاعده به جهت عدم اصلاح اسناد و اعمال این تغییرات در مشخصات آنها، نمی تواند مبنای تعیین موقعیت قطعات مالکین باشد.

 تصویری از نقشه موصوف در ادامه مطلب قید شده است. همانطور که ملاحظه می فرمایید بر روی تصویر نقشه موصوف و در سمت چپ آن، امضاء مالکین و توضیحات لازم در خصوص علت این تغییرات توسط مالکین قطعات افرازی، منعکس شده است.

نقشه تفکیکی پیشنهادی برای حل مشکل تداخل با بستر و حریم رودخانه مهاباد

با مقایسه تصویر موضوع نقشه افرازی و مبنای صدور اسناد مالکیت قطعات با تصویر نقشه اصلاحی تهیه شده توسط تعدادی از مالکین و غیر مصوب مراجع قانونی، محرز است که مالکین برای تامین همان تعداد از قطعات (١٢٩ قطعه) الزاماً ابعاد شوارع، ابعاد و مساحت قطعات را کاهش داده و حتی با جابه جایی قطعات نسبت به هم، مشخصات مجاورین هر قطعه را دچار تغییرات اساسی نموده اند! برای درک دقیق این تغییرات به عنوان نمونه، بخشی از نقشه های مربوط به ١۴ قطعه با نوعیت مسکونی را که در ادامه در کنار هم قید گشته اند، ملاحظه فرمایید.

١۴ قطعه با کاربری مسکونی بر اساس نقشه افرازی و مبنای صدور اسناد مالکیت قطعات

١۴ قطعه با کاربری مسکونی بر اساس نقشه تفکیکی پیشنهادی برای حل مشکل تداخل با بستر و حریم رودخانه مهاباد

نقشه افرازی و مبنای صدور اسناد مالکیت قطعات-تهیه کننده: تقی کروبی نقشه بردار اداره ثبت اسناد و انلاک؛ گواهی کننده : کمال قاسم آقایی کارمند اداره ثبت اسناد و املاک

نقشه تفکیکی پیشنهادی برای حل مشکل تداخل با بستر و حریم رودخانه مهاباد

شهرداری مهاباد در طول سالیان گذشته بارها با درخواست مالکین مبنی بر صدور پروانه ساختمان مخالفت نموده و این هماوردی گاه منجر به طرح شکایت تعدادی از مالکین در دیوان عدالت اداری علیه شهرداری و با خواسته صدور پروانه ساختمان شده است و در تعدادی از این شکایات نیز به نفع مالکین رای به الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمان وفق مقررات صادر شده است. گاه شهرداران وقت تا بدان جا پیش رفته اند که به احکام صادره از سوی دیوان بی توجه شده و با اعلام استنکاف آنان به دیوان، درگیر شکایات کیفری ناشی از استنکاف و عدم تبعیت از دستور مقام قضایی نیز شده اند که البته تعدادی از آنها کماکان در جریان است. به چند نمونه از آرا در این خصوص توجه فرمایید.

 

 

 

در اواخر سال ١٣٩۶ صدور پروانه ساختمان برای مالک یکی از قطعات با کاربری مسکونی (١۴ قطعه با کاربری مسکونی هستند.) در اقدامی غیر متعارف و خارج از حدود مقرر قانونی بر اساس نقشه های توافقی و نه مبنای صدور سند مالکیت، منجر به اعتراض شدید شهروندان و فعالین مدنی شد. این اقدام شهردار وقت در صورت اعتراض یکی از مالکین قطعات تفکیکی پیرامون آن، می توانست منشاء دعاوی حقوقی و کیفری مالکین به طرفیت یکدیگر و یا علیه شهرداری مهاباد گردد و ضمن ایجاد حقوق غیر متعارف مکتسب و مشکلات حقوقی برای مالک قطعه، به صورت بالقوه این شرایط را ایجاد نماید تا مالکین سایر قطعات، با طرح شکایات و دعاوی تصرف و ... شخص شهردار و عوامل فرودست در واحد شهرسازی را گرفتار عوارض ناشی از مسوولیتهای مختلف حقوقی، انتظامی و جزائی نموده و علاوه بر آن جهت جبران خسارات ناشی از مناقشات پیچیده حقوقی، آنان را دچار ضرر و زیان هنگفت نماید که نتیجه غایی آن صرفاً ضرر به بیت المال و به تبع آن شهروندان مهابادی بود.

به موجب نقشه غیر مصوب و غیر تایید شده افرازی، بخشی از شوارع با مالکیت عام، با کاهش ابعاد بر روی نقشه، در تصرف مالکین قطعات منظور شد بود که این مساله نیز می توانست آثار زیانباری به دنبال داشته باشد! در ابتدا شهردار وقت مدعی شد که تخلفاتی در صدور پروانه برای قطعات رخ داده است و وعده پیگیری داد! رئیس وقت شورای شهر هم اظهار بی اطلاعی کرد! اظهارات ضد و نقیض مسوولین منجر به واکنش فعالین مدنی و شهروندان شد و سرانجام با انجام تحقیقات و ارایه اطلاعات لازم فنی، ایرادات عملکرد شهردار وقت مشخص و با اطلاع و اقدام کمیسیون ماده ١٠٠ قانون شهرداری منجر به توقف کامل عملیات ساختمانی انجام شده توسط مالک مورد اشاره در محدوده ی اراضی مورد مناقشه شد

محور اصلی دفاعیات شهرداری مهاباد در طول دو دهه گذشته در پاسخ به شکایات مالکین قطعات، تنها اشاره به این موضوع بوده که دادگاه راسا و بدون کسب نظر از شهرداری اقدام به افراز نموده است و صدور پروانه برای قطعات با کاربری فضای سبز مقدور نیست که البته این دلایل هیچگاه مورد پذیرش قضات دیوان قرار نگرفته است. در هر صورت دفاع متناسب در برابر شکایات علیه شهرداری در ابتدا نیازمند اطلاعات دقیق از علل شکل گیری مناقشات در محل و اقدامات صورت گرفته در این خصوص با توجه به سوابق مناقشات و نتایج حاصله است.

در اواخر سال ١٣٩٩ به عنوان کارشناس به شهرداری مهاباد دعوت شدم تا با تهیه گزارشی مستند، شهرداری بتواند ثابت نماید قادر به صدور پروانه ساختمان برای این قطعات نیست. موضوع از این قرار بود که یکی از مالکین با طرح شکایت در دیوان الزام شهرداری بر صدور پروانه ساختمان را درخواست نموده و به رغم دفاع نامناسب شهرداری، موفق به دریافت رای به نفع خود شده بود!

 علی الظاهر به روال معمول رای توسط واحد حقوقی مورد تجدید نظر خواهی هم واقع نشده و سرانجام رای قطعی شده و به شهرداری اعلام شده بود که نسبت به اجرای حکم اقدام نماید. سرپرست شهرداری بی توجه به عواقب این تصمیم، سرانجام با شکایت کیفری مالک به جهت عدم توجه به رای دیوان مواجه شده بود و مجموعه شهرداری بسیج شد تا به هر شیوه ممکن عوارض حاصل از صدور رای و استنکاف مورد اشاره  را به حداقل برساند. اقدامات لازم برای تهیه گزارشی مستند از وضعیت اراضی و توالی فاسد حاصل از صدور پروانه تهیه و به شهرداری تسلیم شد.

شهرداری نیز با حضور در دیوان و تهیه لایحه ای دفاعیه به قاضی اجرای حکم یادآور شد که به رغم صدور رای، امکان اجرای آن وجود ندارد و سرانجام ادله گردآوری شده در قالب گزارش، مورد توجه قاضی اجرای حکم واقع و مراتب به شعبه صادر کننده رای منعکس شد. قاضی صادر کننده رای با مشاهده توالی فاسد حاصل از اجرای حکم موضوع را از مصادیق ماده ١١۵ قانون قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری تشخیص و از تصمیم قبلی خود عدول نمود و سرانجام شهرداری به لطف دفاع درست و هوشمندانه برای اولین بار توانست مانع از اجرای حکمی شود که آثار زیانبار داشت! حکمی ارزشمند که می تواند در موارد مشابه نیز مورد استفاده شهرداری باشد.

توضیح اینکه وفق ماده ۱۱۵ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری در مواردی که محکوم علیه در مقام اجرای احکام قطعی دیوان، به موانع قانونی استناد نماید و یا به جهتی امکان عملی اجرای حکم نباشد و این جهات به تشخیص دادرس اجرای احکام دیوان، موجه شناخته شود، از موارد اعاده دادرسی تلقی و پرونده به منظور رسیدگی به این جهات به شعبه صادرکننده رای قطعی ارجاع می‌گردد. شعبه مزبور در صورت تایید وجود مانع قانونی و یا عدم امکان اجرای حکم، رای مقتضی به جبران خسارت و یا تعیین جایگزین محکوم به صادر می‌نماید. در غیراین‌صورت قرار رد صادر و پرونده برای ادامه عملیات اجرائی به واحد اجرای احکام دیوان اعاده می‌شود. رای و یا قرار صادرشده در این مرحله قطعی است.

تصاویر لازم مربوط به شکایت و دفاع شهرداری و نتیجه حاصل به شکل رای علیه شهرداری و اقدامات متعاقب آن که منجر به پیروزی شهرداری مهاباد شد در ادامه قید شده است.

متن شکایت علیه شهرداری

 

متن شکایت علیه شهرداری

 

سند مالکیت شاکی

لایحه ضعیف شهرداری

رای صادره علیه شهرداری

 

 

رای صادره علیه شهرداری و به نفع شاکی

دفاعیه شهرداری بعد از قطعیت رای صادره

صفحه دوم دفاعیه شهرداری بعد از قطعیت حکم

صفحه سوم دفاعیه شهرداری بعد از قطعیت حکم

نتیجه اقدام و دفاع متناسب واحد حقوقی شهرداری